В Итоговом документе Конференции по вопросу о мировом финансово-экономическом кризисе и его последствиях для развития экономик всех стран, принятом 9 июля 2009 года Генеральной Ассамблеей ООН, дана развернутая картина причин возникновения нынешнего финансово-экономического кризиса – самого тяжелого со времен Великой депрессии. Начавшись внутри крупнейших мировых финансовых центров, он в короткое время распространился на всю мировую экономику, вызвав серьезные социальные, политические и экономические последствия, которые мировое сообщество переживает и по настоящее время.

Согласно документу кризис возник как следствие чрезмерного упора на рыночную саморегуляцию в условиях общего недостатка транспарентности и финансовой добросовестности участников. Такое отношение повлекло за собой широкое распространение рискованных финансовых операций. Последние стали возможными в результате серьезных упущений со стороны государственных институтов, в том числе из-за отсутствия надлежащей системы контроля и надзора за деятельностью финансового сектора. В документе также отмечено, что необоснованно высокий уровень потребления подстегивался возможностью легкого получения кредитов. «Легкие кредиты» создали благодатную почву для разрастания спекулятивных действий на рынках – устанавливались непомерно высокие цены на активы, безответственно использовался привлеченный заемный капитал. Государственным органам, ответственным за финансовую систему страны и разрабатывающим финансовую политику, «не удалось оценить в полной мере ни риски, связанные с работой финансовой системы, ни масштабность растущих факторов экономической уязвимости и их трансграничных связей».

Авторы документа приходят к выводу о том, что недостатки системного характера сыграли ключевую роль в разросшемся кризисе. Со сто- роны правительства отсутствовала практика эффективного вмешательства в процессы развития финансово-экономических отношений, что привело к ненадлежащему сочетанию свободы рынка и общественных интересов, а также стало одной из ключевых причин всемирного распространения кризиса.

Сегодня многие авторитетные эксперты считают, что вмешательство правительства для исправления масштабной кризисной ситуации, оказывающей свое негативное воздействие на экономику и социальные процессы, может принимать самые различные, но обязательно приемлемые с точки зрения общественных интересов формы. Понятно, что действенность и эффективность каждой такой формы может быть проверена только по истечении определенного срока. Однако в любом случае полученные от такого вмешательства результаты будут важны для предупреждения возможных кризисных явлений в будущем.

Известно, что Правительством Казахстана к настоящему времени накоплен определенный опыт работы по решению проблем, связанных с преодолением последствий, вызванных мировым финансовым кризисом. В частности, руководством государства принята программа системных мер по предотвращению негативного влияния кризиса на функционирование банковской системы, развитию систем здравоохранения и социального обеспечения, поддержке субъектов малого бизнеса.

Предлагаемый для рассмотрения и анализа пример ниже показывает, как на практике была реализована одна из таких мер, предпринятых правительством республики, в части решения проблемы так называемой системы долевого участия в строительстве доступного жилья. Напомним, что данная система, сформировавшаяся в Казахстане в начале 2000-х годов в условиях неконтролируемого «бума» ипотечного кредитования, в результате не выдержала испытания и рухнула еще на начальной стадии мирового финансового кризиса. Пострадали не только компании – застройщики жилья, но и простые граждане, решившие включиться в долевое участие при строительстве жилых комплексов.

В январе 2007 года сотрудница одной из алматинских торговых компаний Динара Тулегенова, просматривая газеты по недвижимости, обратила внимание на рекламу нового жилого комплекса в районе Таугуль. В объявлении сообщалось, что строительство дома находится на начальной стадии, а его сдача в эксплуатацию намечена через 1,5 года. Рекламирующая объект компания-застройщик заявляла о самых низких ценах на рынке за 1 кв. м и сообщала, что желающие приобрести квартиры по такой выгодной стоимости должны принять долевое участие в дальнейшем строительстве  комплекса.

Для Динары и ее семьи скорейшее улучшение жилищных условий было крайне важным. На тот момент она вместе с мужем и тремя детьми арендовала двухкомнатную квартиру в городе Алматы, расходы за которую превышали половину бюджета семьи.

Рекламное предложение выглядело очень заманчивым. Во-первых, привлекало месторасположение жилого комплекса. Семья Динары была, что называется, привязана к данному району: старшие дети ходили здесь в школу, а детский сад младшего ребенка находился поблизости.

Во-вторых, и это самое главное, привлекательными казались невысокая стоимость квартиры и возможность расплачиваться за неё частями – путем ежемесячных долевых взносов. По условиям договора первоначальный взнос составлял 20 от стоимости жилья. Имеющиеся в наличии семейные сбережения, а также полученный Динарой бонус по итогам года за выполненную работу позволяли внести взнос за квартиру, не прибегая к помощи родственников и знакомых.

Рассуждая подобным образом, Динара набрала номер строительной компании и получила все необходимые консультации от менеджера фирмы.

Вечером на семейном совете женщина поделилась с супругом подробностями своего разговора с консультантом, рассказав о преимуществах, которые получит семья, заключив договор о долевом участии с компанией-застройщиком. Муж Арман, выслушав супругу, предложил ей не торопиться с подписанием документа и для начала проконсультироваться с опытными юристами. В частности, по вопросу столь низкой цены за квадратный метр, которая в других аналогичных жилых комплексах была вдвое дороже. Семью интересовало также, будет ли продолжено строительство в установленные сроки, если компания не наберет нужное количество дольщиков.

Однако возможность обрести собственное благоустроенное жилье в хорошем районе самого крупного мегаполиса страны, затмевала собою все возражения. Динара не хотела слышать никаких «против» скорейшего заключения договора и в довершение сообщила мужу о том, что в их семье ожидается пополнение. В итоге было решено приобрести квартиру и подписаться на долевое участие в строительстве. На следующий день будущие многодетные родители оформили документ.

В строительной компании супругам предоставили стандартный договор из 15 страниц, в который необходимо было внести личные данные и подписать. Никакая дополнительная регистрация документа в соответствующих органах не требовалась, чему Динара и Арман были несказанно рады. За эти 10 минут, которые понадобились супругам для подписания договора и внесения первоначального взноса, они решали свою многолетнюю проблему по приобретению собственного жилья.

Динара и ее семья были счастливы, что наконец-то появилась возможность получить собственную крышу над головой. Сначала женщина исправно вносила ежемесячные взносы за квартиру, а затем в связи с увеличением заработной платы супруга семье удалось выплатить стоимость квартиры досрочно. Они ожидали, что в конце 2008 года заселятся в новую квартиру.

Однако осенью 2007 года грянул мировой финансово-экономический кризис, начавшийся с банкротства ведущих ипотечных компаний и инвестиционных банков США, и приведший к негативным изменениям в экономиках многих стран. Просматривая тревожные сюжеты из выпусков новостей о разворачивающемся в странах Европы, Азии и Америки кризисе, Динара и Арман не подозревали, что это коснется и Казахстана, и конкретно их семьи.

Строительство жилого комплекса, в котором семья Динары должна была получить заветную квартиру, частично финансировалось за счет кредитных средств банков. Однако в связи с финансовым кризисом многие банки перестали кредитовать некоторые секторы экономики, в том числе и строительный. В итоге из-за отсутствия финансирования строительство жилого комплекса было приостановлено, а в самой строительной компании началась процедура банкротства.

Так, невмешательство и отсутствие должного контроля за процессом долевого строительства со стороны государства привели к тому, что десятки тысяч дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками и не получили свои квартиры. Семья Динары оказалась в трудном положении – им пришлось остаться жить в съемной квартире на неопределенный срок. Ситуацию усугубило и то, что торговая компания, в которой женщина работала, прекратила выплату бонусов сотрудникам из-за снижения продаж.

В 2008 году Динара стала одной из активисток инициативной группы дольщиков, призванной решать проблемы объектов долевого строительства. Участники группы обратились к Правительству Республики Казахстан с просьбой об оказании им поддержки. Власти пообещали решить проблему, предприняв меры для завершения строительства жилого комплекса в районе Таугуль. Однако, несмотря на это, дольщики сомневались, что в ближайшее время получат свое жилье.

Созданному по решению правительства акционерному обществу «Фонд стрессовых активов» (далее по тексту – Фонд) было поручено обеспечить финансирование завершения строительства проблемных объектов долевого участия. Первым руководителем (председателем правления) Фонда была назначена Мадина Ахметова, у которой был необходимый опыт управленца для решения столь сложных финансовых проблем.

Перед руководством Фонда была поставлена главная задача – обеспечить непрерывное финансирование завершения строительства проблемных объектов недвижимости и своевременно ввести их в эксплуатацию. Так, для окончания стройки жилого комплекса, в котором Динара приобрела квартиру, правительством из Республиканского бюджета было выделено 10 млрд тенге.

Надо было решить одну, но непростую задачу – привлечь добросовестного застройщика для завершения строительства жилого комплекса. Отметим, что на тот момент многие строительные компании либо обанкротились, либо находились в тяжелом финансовом положении. В создавшихся условиях некоторые из них были готовы работать «в ноль», только для того чтобы сохранить свой коллектив и избежать массового увольнения людей.

Ситуация была крайне тяжелой. Эмоциональное состояние долевых участников было критичным – психологическую нагрузку от вынужденной роли просителя некоторые не выдерживали. Необходимо было налаживать конструктивные переговоры с дольщиками.

Председателем правления Фонда было принято решение на постоянной основе проводить встречи с инициативной группой долевых участников и вести разъяснительную работу по предпринимаемым мерам для завершения стройки проблемных объектов. Ахметова решила, что на всех встречах с долевыми участниками роль главного информатора будет выполнять лично, полагаясь на свой опыт руководителя. На прежних должностях ей приходилось вести переговоры как с подчиненными, так и с клиентами по самым разным вопросам. Для подобных встреч необходимо иметь подготовленный план ведения переговоров и соответствующую стратегию их проведения.

На базе Фонда была сформирована оперативная система приема, передачи и обработки всей необходимой информации. От ее своевременного поступления и наличия зависели дальнейшие плановые действия сотрудников Фонда, которые также осуществляли контроль над полученными результатами. Работники государственной организации индивидуально консультировали дольщиков по вопросам финансирования проблемных объектов и оформления необходимых документов для получения квартир. Помимо этого, они должны были вести учет проведенных консультаций и поддерживать постоянную связь со своими клиентами. Им также поручалось подготавливать необходимую информацию для планируемых встреч с дольщиками.

Члены инициативной группы предлагали провести открытый тендер по выбору строительной компании для достройки жилого комплекса. При этом, желая быть в курсе предпринимаемых руководством Фонда действий, они намеревались лично участвовать в отборе.

После долгих переговоров с властями города Алматы и инициативной группой руководство Фонда приняло решение заключить прямой договор о финансировании строительства жилого комплекса с подведомственным предприятием отдела капитального строительства акимата. Таким образом, благодаря предпринятым мерам удалось снизить негативные настроения среди дольщиков и сосредоточиться на главной задаче – завершении строительства проблемных объектов.

Ахметова отдавала себе отчет в том, что на возглавляемый ею Фонд ложится ответственность за весь ход работ по решению проблемы дольщиков. Это требовало очень взвешенного и грамотного подхода к принятию управленческих решений на основе всестороннего анализа сложившейся ситуации.

Поскольку для завершения строительства были направлены средства Республиканского бюджета, необходимо было обеспечить постоянный мониторинг и надлежащий контроль за их целевым использованием. Для этого требовалось создание структурного подразделения, которое бы отслеживало ход выполнения работ, а также осуществляло контроль над расходованием выделенных средств на основе анализа актов и реестров о завершенных задачах. Появление такого подразделения – дирекции мониторинга и управления активами – позволило Фонду эффективно выполнять не только вышеперечисленные функции, но и предупреждать возможное нецелевое использование  финансовых  ресурсов.

На объекте строительства постоянно присутствовал технический специалист Фонда, который по результатам мониторинга предоставлял руководству ежемесячный отчет о проделанных строительно-монтажных работах. Необходимо отметить, что эффективным инструментом отслеживания хода постройки проблемных объектов был и общественный контроль. Инициативная группа совместно с сотрудниками Фонда постоянно осуществляла выезды на место строительства. Так, Динара неоднократно посещала свой еще недостроенный жилой комплекс и каждый раз получала оперативную информацию о ходе его строительства. Общественный контроль не позволил застройщикам снизить качество строительных работ и затянуть срок сдачи объекта.

Наконец в январе 2011 года жилой комплекс в районе Таугуль города Алматы был введен в эксплуатацию. Счастливые Динара и Арман предоставили все необходи- мые документы для оформления жилья и въехали в новую квартиру.

ВОПРОСЫ

1. Какие риски не учли Динара и Арман при принятии решения о приобретении квартиры?
2. Каковы были основные причины возникновения проблем в долевом  строительстве?
3. Каковы были ошибки, допущенные Динарой при выборе строительной компании?
4. Какие меры необходимо было предпринять для решения проблем участников долевого строительства в условиях полномас- штабного экономического кризиса?
5. Как нужно организовать работу Фонда для оперативного ре- шения проблем долевых участников?
6. В случае отсутствия должного внимания к разъяснительной работе с дольщиками какие последствия могли быть в работе Фонда?
7. Какие основные факторы повлияли на выбор застройщика для строительства жилого комплекса?
8. Какие основные бизнес-процессы были сформированы в Фон- де для завершения проблемных объектов?